固定期間選択型 その落とし穴とは

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前回からブログ引っ越ししました。

前回にの続きとして今回は固定期間選択型を紹介します。

この固定期間選択型は「〇年固定」とかで表示されています。

その特徴と実際あまり知られていない落とし穴を紹介します。

〇年固定とありますが、最短期間は現在　２年　のようです。

２年間は金利が固定され、返済額も一定です。

２年経過し、残り３３年となります。

残り期間でその時の金利で再計算され、返済額が変わります。

えっ　と思われた方も多いと思います。

住宅ローンを組み際、固定金利を選んだのに金利が変わるってどういうこと？と。

実際ここに金融機関の巧みな戦略があります。

固定期間が終了する前に、固定期間が終了した後、金利設定をどうするかを申し出しないといけません。

申し出をして、次も２年固定にしますとか次は１０年固定にしますとか再度期間を選ぶようになります。

そのため固定期間選択型と言われるようになりました。

では申し出しないとどうなるの？という疑問が出てきます。

申し出しないと実は変動金利になります。変動金利の特徴はこちらです。http://fpsoudan.blog.so-net.ne.jp/2013-09-11

つまり、当初固定を選んでいても途中で変動金利になるケースもあります。


この固定期間選択型の今の主流期間は１０年。

１０年固定で組まれているケースが多いと思います。

その理由の１つに当初の金利設定です。

当初金利は１．５％（基準金利引き下げ後）くらいです。

低金利時代に１０年間１．５％なので組まないと損ということを言われる方（金融機関もそうだし、メディアもそう）も多いです。

でも、その期間が終了した時のことを話する方は少ないと思いますのでこちらで紹介します。

まず、１０年間という長きですので世界情勢も大きく変わるように金利も大きく変わることも考えられます。

その時変動金利のように１．２５倍という返済額条件設定はありません。 。
つまりものすごく金利が上がるとそれと同じく返済額も大きく上がります。

信じられないくらい上がることも予想されます。

もう１つ重要なことがあります。

それは、１０年後の元金です。

１０年といえば住宅ローン返済期間（３５年とした場合になります）の約３分の１です。

なので、３分の１経過すれば元金も３分の１になりそうですが・・・・。


住宅ローンの返済額を計算する際、今残っている元金に対し、金利をかけています。

したがってその元金が多いと返済額も多くなります。

そこで前回初回した、住宅金融支援機構のHPで試算してみました。

元になるデータは　借入金額３０００万円　３５年返済　当初１０年固定１・５％　１０年経過後は全期間３％で試算

　当初１０年間　返済額９１８５５円
　
　１０年経過以降９７３４８円

大きく返済額が増えました。

さらに元金はというと

　１０年経過時の元金　２２，９６７，４７０円　　　　　　となりました。

返済回数は３分の１経過しましたが、実際元金は３分の１も減っていません。

これを％【パーセント】に直すとなんと

７６．５％です。

この事実の説明がほとんどされていません。

当初期間は金利が低く、固定ということで利用しやすい固定期間選択型ですが、その固定期間が終了した時のことも考えて住宅ローンを選ばないといけないですね。

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タグ：固定期間選択型住宅ローン